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公司发布2022年财报:2022年公司营收108.00亿元/YoY-15.32％,归母净利润1.95亿元/YoY-85.45％,扣非归母净利润-953.31万元/YoY-101.01％。22Q4公司实现营收23.33亿元/YoY-26.42％,归母净利润-2.20亿元/YoY-138.02％,扣非归母净利润-2.51亿元/YoY-165.73％。

减免租金导致盈利能力下滑,收入端承压费用率上升。2022年公司毛利率为38.28％/YoY-3.86pct,归母净利率为1.80％/YoY-8.70pct,全年公司减免租金和保底及相关费用约3.92亿元。公司商业综合体为重资产运营成本刚性,收入下滑导致盈利能力受损明显。22年公司销售/管理/财务费率为15.75％/14.45％/2.43％,同比变化+2.86pct/+3.31pct/-0.41pct,财务费用率降低主要由于利息收入、汇兑收益增加。

店均停业31天,三大主力业态营收表现不佳。全年公司旗下门店店均停业31天,仅4家基本正常经营、63家门店出现过停业。2022年公司百货/购物中心/奥莱业态收入分别为55.38/21.66/14.78亿元,同比变化-22.11％/+5.07％/-8.03％。购物中心收入增长主要系增持购物中心公司股权,剔除该事项购物中心收入同比下降13.34％;奥莱业态3-6月门店闭店数量多、时间长,剔除新店影响,收入同比下降14.13％。

万宁项目开业,“有税+免税“双轮驱动持续推进。截至2022年免税公司共780人,招商采购团队全年对接823个免税品牌,涉及8大业态29个品类。2023年1月王府井国际免税港和赛特奥莱跨境电商体验店营业,离岛免税购物小程序和跨境电商小程序均于同期上线运营。

盈利预测与投资建议:预计2023-25年公司归母净利润分别为11.49/14.96/17.49亿元,当前市值对应23-25年PE为22X/17X/15X,维持合理价值31.76元/股的判断不变,维持“买入“评级。

风险提示:宏观经济波动;疫情超预期;竞争加剧;项目建设低预期等。